Kiinteistön ostaminen

Kiinteistön ostaminen eroaa monella tavalla asunto-osakekaupasta. Lue, mihin asioihin ostajan kannattaa kiinnittää erityistä huomiota ennen ostotarjouksen tekemistä sekä asuntokauppojen jälkeen.

Tutustu kohteeseen huolellisesti

Toisin kun asunto-osakeyhtiöissä, kiinteistöissä vastaat ja pidät huolta kiinteistöllä olevista rakennuksista itse. Sama koskee usein myös asunto-osakeyhtiössä olevaa erillistä omakotitaloa, eli erillistaloa, jos yhtiöjärjestyksessä on niin määritelty. Siksi huomiota kannattaa kiinnittää erityisen tarkasti ostettavan talon kuntoon sekä ikään. Ennen ostotarjouksen jättämistä pyydä välittäjältä ainakin seuraavat dokumentit: rakennuspiirustukset (ts. lupakuvat, jotka sisältävät julkisivupiirustukset, leikkauskuvan, pohjakuvan sekä asemapiirustuksen), kiinteistörekisteripaperit (jotka sisältävät lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen, kiinteistörekisteriotteen ja karttaliitteen), energiatodistuksen sekä mahdollisen maanvuokrasopimuksen, jos rakennuspaikka on vuokrattu esimerkiksi kaupungilta, kunnalta, seurakunnalta tai yksityiseltä maanomistajalta. Huolehdi myös, että saat lopputarkastuspöytäkirjan, ellei kyseessä ole hyvin vanha kiinteistö.

Vanhemman talon kohdalla on syytä kiinnittää huomio rakennustapaan ja tehtyihin remontteihin sekä niiden dokumentointiin. Edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi kysy mahdollisista tehdyistä remonteista sekä mahdollisista vahingoista. Vanhemmissa taloissa tehdyistä kunnostuksista ei ole välttämättä saatavissa yhtä laajaa tai dokumentoitua tietoa kuin silloin, kun talo on ollut saman omistajan omistuksessa vuosikymmeniä. Ajantasaisen tiedon kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista saat teettämällä asuntokaupan yhteydessä kuntotarkastuksen.

Mieti kiinteistön kuukausimaksuja

Usein ajatellaan, että on automaattisesti edullisempaa asua asunto-osakeyhtiössä kuin omalla kiinteistöllä. Näin ei kuitenkaan läheskään aina ole. Asunto-osakeyhtiössä vastike perustuu useimmiten asunnon kokoon ja yhtiön remonttitilanteeseen, ja voi siten nousta korkeaksikin. Lisäksi tuleviin remonttien aikatauluihin tai toteutustapoihin voi vain rajallisesti vaikuttaa. Kiinteistössä vastaat itse omista vahingoista sekä kaikesta ylläpidosta, huollosta ja korjauksista. Kaikista kiinteistä maksuista saat hyvän läpileikkauksen tutustumalla myyntiesitteeseen. Kiinnitä huomiota ainakin seuraaviin:

Lämmityskustannukset: Maalämpö on suosituin ja varsinkin suurimpiin taloihin oivallinen sen edullisuuden ja ekologisuuden takia. Varsinkin sähkölämmitteisissä taloissa kannattaa kiinnittää huomiota myös tukeviin lämmitysmuotoihin, esim. leivinuuniin, takkaan tai ilmalämpöpumppuun. Kustannukset pienenevät roimasti niitä käyttämällä.

Kiinteistövero tai maavuokra: Kiinteistöä omistettaessa maksetaan kunnalle vuosittain kiinteistöveroa. Kun koti on vuokramaalla, maksetaan vuokranantajalle vuosittain maanvuokraa.

Pienimpiä maksuja kuukausittain ovat vesi- ja jätemaksut sekä valokuitu- tai kaapeliliittymien maksut. Kiinteistön kattava vakuuttaminen on lisäksi tärkeää, mutta vakuutusmaksujen hinnoissa saattaa olla suuria eroja.

Kiinteistön ostotarjouksen sitovuus

Kun teet tarjouksen kiinteistöstä tai vuokratontista rakennuksineen, tarjouksesta voidaan sopia sitovasti. Sitovuudella tarkoitetaan sitä, että mikäli jompikumpi osapuolista haluaa perääntyä kaupasta, tämän tulee maksaa toiselle tarjoukseen merkitty vakiokorvaus. 

Kaupantekotilaisuus ja lainhuuto

Kiinteistön kaupantekotilaisuus ei eroa muuten merkittävästi asunto-osakeyhtiön kaupantekotilaisuudesta, mutta jos kauppa tehdään paperisella kauppakirjalla, paikalle tarvitaan kaupanvahvistaja. Kaupanvahvistajaa tarvitaan kiinteistön, määräalan tai määräosan luovutuksessa. Jos kiinteistökauppa tehdään sähköisesti Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa, erillistä kaupanvahvistajaa ei tarvita.

Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön omistusoikeuden siirron. Hän tarkistaa muun muassa kaupan osapuolten henkilöllisyyden sekä sen, että luovutuskirja on tehty laissa säädetyssä määrämuodossa. Ilman kaupanvahvistajan vahvistusta paperisella kauppakirjalla tehty kiinteistön luovutus on mitätön, eikä ostaja voi virallisesti rekisteröidä omistustaan eli saada lainhuutoa.

Kaupanvahvistaja tekee kiinteistönluovutusilmoituksen Maanmittauslaitokselle ja toimittaa luovutuskirjan tiedot eteenpäin. Ostaja voi myös pyytää kaupanvahvistajaa tekemään lainhuutohakemuksen puolestaan luovutusilmoituksen yhteydessä. Vuonna 2026 kaupanvahvistajan palkkio on 143 euroa luovutuskirjalta. Palkkio ei sisällä arvonlisäveroa, ja lisäksi kaupanvahvistaja voi periä matkakustannukset. Palkkion jakamisesta ostajan ja myyjän välillä voidaan sopia osapuolten kesken.

Lainhuuto eli kiinteistön omistusoikeuden rekisteröinti on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun luovutuskirjan allekirjoittamisesta. Lainhuutoa voi hakea Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa, tai sen hakeminen voidaan pyytää kaupanvahvistajalta kaupanteon yhteydessä. Lainhuutoa kannattaa hakea mahdollisimman pian, sillä määräajan ylittyminen voi johtaa korotettuun varainsiirtoveroon.

Kiinteistön varainsiirtovero on vuonna 2026 pääsääntöisesti 3 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus on poistunut 1.1.2024 alkaen, joten myös ensiasunnon ostajan on maksettava varainsiirtovero, jos sitova kauppakirja on allekirjoitettu 1.1.2024 tai sen jälkeen.

Toisin kuin asunto-osakekaupassa, kiinteistönvälittäjä ei valvo kiinteistön varainsiirtoveron maksamista. Ostajan on itse tehtävä varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle ja maksettava varainsiirtovero. Ilmoitus ja maksu on hoidettava ennen lainhuudon hakemista. Jos kaupanvahvistaja hakee lainhuutoa ostajan puolesta, varainsiirtoveroilmoitus ja maksu on tehtävä samana päivänä, kun kaupanvahvistaja lähettää hakemuksen Maanmittauslaitokselle.

Sähköinen kiinteistökauppa

Kiinteistökauppa voidaan tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. Palvelussa voidaan luonnostella ja allekirjoittaa esimerkiksi kiinteistön tai vuokraoikeuden kauppakirja, lahjakirja, vaihtokirja sekä kaupan esisopimus. Palvelun kautta tehdyssä kiinteistökaupassa ei tarvita erillistä kaupanvahvistajaa, koska luovutuskirja laaditaan ja allekirjoitetaan sähköisesti palvelussa.

Sähköinen luovutus on yhtä pätevä kuin perinteinen kirjallisella kauppakirjalla tehty luovutus, mutta se voi sujuvoittaa kaupantekoa, koska osapuolet voivat hoitaa asiakirjojen allekirjoittamisen sähköisesti. Palvelussa voi myös hakea lainhuutoa ja tehdä muita kiinteistöön liittyviä hakemuksia. Varainsiirtoveroilmoitus ja varainsiirtoveron maksu on kuitenkin hoidettava Verohallinnolle normaalisti ennen lainhuudon hakemista tai sen yhteydessä.

Oma koti vielä myymättä?

Tarjoamme asunnon myyntiin enemmän. Kokonaisvaltainen osaamisemme asuntojen myynnissä ja markkinoinnissa johtaa onnistuneeseen asuntokauppaan sekä parhaaseen asiakaskokemukseen.

VARAA ARVIOKÄYNTI
Tutustu myös näihin
Asuntokaupan verotus

Asuntokaupan verotus

Asuntokaupan verotus on hyvä ottaa haltuun heti myynnin ja ostamisen alussa. Tiiviistä tietopaketistamme löydät tarvi…

Lue lisää